因素比较法，房地产评估中市场比较法中的比较因素 _比较法

1，房地产评估中市场比较法中的比较因素实例项目交易情况交易日期房地产状况区位状况位置交通环境自然环境人工环境社会环境景观配套设施权益状况土地使用权类型城市规划限制条件实物状况建筑面积建筑结构楼层修正设备装饰装修空间布局工程质量完损程度街道条件形状交易价格比准价格

2，简述用因素比较法做职务评价的过程1. 确定评价的主要因素：一般情况下，评价因素包括智力因素、体力因素、技能因素、责任因素和工作环境因素。2. 选择标杆岗位：确定标杆岗位作为比较的基础；标杆岗位一般选择那些组织中普遍存在、工作内容相对稳定、工资标准公开、合理的岗位；标杆岗位一般应选择10个以上，本例为方便说明，选择4个岗位。3. 编制因素比较尺度表：将标杆岗位5个要素进行比较，得到各要素价值最大的岗位，根据公司薪酬水平，将这5个要素赋予不同的工资标准；其次，选出各要素价值最小的岗位，根据情况，将这5个要素赋予不同的工资标准。在本例中，智力因素和技能因素最大的是标杆岗位2，体力因素最大的是标杆岗位4，责任因素最大的是标杆岗位3，工作环境因素最大的是标杆岗位1；智力因素和责任因素最小的是标杆岗位1，体力因素最小的是标杆岗位2，技能因素最小的是标杆岗位4，工作环境因素最小的是标杆岗位3 。智力因素赋予最大值3.5元/小时，体力因素赋予最大值4元/小时，技能因素赋予最大值5.5元/小时，责任因素赋予最大值4.5元/小时，工作环境因素赋予最大值2.5元/小时；智力因素赋予最小值1.5元/小时，体力因素赋予最小值1.5元/小时，技能因素赋予最小值1元/小时，责任因素赋予最小值1.5元/小时，工作环境因素赋予最小值1元/小时。各要素最大、最小岗位对应的工资标准确定后，再确定各要素其他岗位对应的工资标准。4. 将待评估的岗位同标杆岗位的各项报酬因素逐个比较，确定各待评岗位在各项报酬因素上应得的报酬金额。5. 将待评岗位在各项报酬因素上得到的报酬金额加总，得出待评岗位的工资水平。假设有X岗位，其工资标准确定计算过程由表3-6所示。由表可知，X岗位相应的工资标准是14元/小时。表3-6 X岗位工资标准确定（二）因素比较法岗位评价特点因素比较法是一种较为系统和完善的岗位评价方法，可靠性较高，并且根据评价结果可以直接得到工资数额；每个因素无上下限的限制，比较灵活，可以根据企业特点和具体职务的特殊情况做特殊处理。由于各因素相对价值在总价值中的百分比确定完全是根据主观判断，因此因素比较法应用起来难度较大，需要专业的培训和指导；开发初期非常复杂且难度大，成本很高，中间也有许多主观因素，员工有时不易理解，容易怀疑其准确、公平性。

3，因素比较法的优缺点 1）评价结果较为公正。因素比较法把各种不同工作中的相同因素相互比较，然后再将各种因素的工资累计，主观性减少了。2）耗费时间少。进行评定时，所选定的影响因素较少，从而避免了重复，简化了评价工作的内容，缩短了评价时间。3）减少了工作量。由于因素比较法是先确定标准岗位的系列等级，然后以此为基础，分别对其他各类岗位再进行评定，大大减少了工作量。1）各影响因素的相对价值在总价值中所占的百分比，完全是考评人员的直接判断，这就必然会影响评定的精确度。2）操作起来相对比较复杂，而且很难对工人们做出解释，尤其是给因素注上货币值的时候很难说明其理由。因素比较法是一种比较计量性的工作评价方法，根据若干基准职位的薪酬水平选择并确定多种报酬因素，进而按照各种报酬因素分别对组织内的待评估职位进行排序。与工作排序法比较相似，因此可以将它看做是改进的工作排序法。当然，这并不意味着因素比较法与工作排序法之间没有区别。二者之间的区别主演表现在两个方面：一是与工作排序法只从一个综合角度比较各种工作不同，因素比较法是选择多种报酬因素分别进行比较排列。二是因素比较法是根据每种报酬因素得到的评价结果设置一个具体的报酬金额，然后计算出每种工作在各种报酬因素上的报酬总额并把它作为这种工作的薪酬水平。这种方法的精确程度虽不是很高，但对于一般规模不大的企业来说，是很有效的。即使大企业，也可以采用。